Оказание услуги за обязанность продажи недвижимости. Что предусмотреть в договоре с риелтором при купле-продаже недвижимости? Определение эксклюзивного договора

Ежедневно тысячи людей обращаются в агентства недвижимости и заключают с ними договоры на оказание услуг. При этом большинство граждан смутно понимает, какие условия должен содержать договор. Эта статья на поможет вам быть во всеоружии при переговорах с агентством недвижимости.

Каждый этап сделки по приобретению недвижимости состоит из множества операций, эффективность которых определяется профессионализмом сотрудников риелторской фирмы. Самое главное, чтобы все действия, совершаемые от вашего имени, соответствовали заключенному договору.

Успех сделки во многом зависит от профессионализма вашего риелтора. Человек, который впервые покупает или продает квартиру, не всегда понимает, какой объем работы нужно проделать, чтобы его мечта стала реальностью.

Договор позволяет избежать этой проблемы: в нем прописывается, за что вы платите и какие именно действия совершает риелтор. Если вы готовы доверить решение жилищных проблем риелторам, необходимо подписать договор об оказании услуг. Это документ может многое рассказать вам о добросовестности фирмы. Если риелтор предложит работать без оформления договора, будьте осторожны: между вами и фирмой нет никаких обязательств и никакой ответственности.

В риелторских фирмах используются как стандартные формы договоров, так и произвольные договоры, которые могут содержать условия, ущемляющие ваши права. Но все же не стоит торопиться с подписанием договора. Обязательно изучите предложенный вам проект договора дома, а лучше всего показать его юристу.

Что же должен содержать договор в обязательном порядке?

1. Перечень услуг агентства в рамках договора.
2. Стоимость вознаграждения агентства.
3. Срок действия договора.
4. Стоимость объекта недвижимости.
5. Реквизиты сторон.
6. Опись документов.
7. Кто и какие собирает справки.
8. Ответственность агентства.
9. Ответственность клиента.
10. О расторжении договора.

Смотрите также: Чем аргументировать повышенный уровень арендной платы

Рассмотрим подробнее каждый из пунктов.

1. Договор должен содержать конкретный перечень услуг агентства

В договоре с риелторской фирмой необходимо четко прописать предмет договора, т.е. какие именно услуги предоставляет вам организация.

Как правило риелторские фирмы оказывают разнообразные услуги:

• подбор вариантов квартир;
• проверка комплекта правоустанавливающих документов, представленных продавцом;
• изучение «истории» квартиры по всем собственникам;
• сбор необходимых справок и документов;
• подготовка и заключение предварительного договора купли-продажи или договора аванса (задатка) и контроль его соблюдения;
• проведение сделки купли-продажи (подготовка и заключение );
• подача документов на государственную и получение свидетельства о праве собственности;
• присутствие в качестве свидетеля при внесении денег в банковскую ячейку и передаче денег продавцу;
• оформление ;
• контроль передачи жилья новому собственнику и некоторые другие действия.

В предмете договора обязательно должна быть формулировка о покупке или продаже квартиры, а не «об оказании риелторских, консультационных или информационных услуг». В последнем случае есть вероятность оплатить видимость бурной деятельности риелтора, а не результат в виде заключенной сделки.

Максимальный набор услуг включает: полное сопровождение сделки, начиная с подбора вариантов и заканчивая государственной регистрацией, а затем передачи квартиры от продавца покупателю.

Минимальный пакет услуг состоит в проверке юридической чистоты квартиры, которую клиент выбрал сам (от этой услуги отказываться не рекомендую, поскольку самостоятельно вы не сможете провести такую проверку), и оформление сделки.

Настаивайте, чтобы услуги, которые будет оказывать вам агентство, были подробно изложены в договоре.

2. Договор должен содержать стоимость вознаграждения агентства

В договоре должен быть определен конкретный размер вознаграждения агентства в виде твердой суммы (фиксированной цены) или процента стоимости квартиры и перечисленных расходов по сделке:

• на рекламу квартиры;
• по подготовке необходимых для заключения сделки документов;
• по заключению сделки (аренда банковской ячейки, оплата государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи).

В последнее время многие агентства снизили размер своей комиссии. Если еще год назад 3-процентная комиссия считалась чуть ли не демпингом, то теперь этот размер становится стандартом. Многие устанавливают фиксированную цену в размере 30 тысяч рублей за один объект недвижимости.

Фиксированная оплата — это одинаковая цена одинаковых видов работ; она не зависит от реальной стоимости приобретаемой или продаваемой недвижимости. Некоторые считают, что такая сделка самая выгодная, ведь технологии продажи квартиры за 2 млн. рублей или же за 8 млн. рублей принципиально не различаются. Поэтому цена услуг зависит только от того, какую работу предстоит выполнить риелторам: будет ли это продажа или покупка жилья либо юридическое сопровождение готового варианта.

Смотрите также: Как разделить лицевой счет в квартире

Основное преимущество сделки по фиксированной цене заключается в том, что сумма вознаграждения фирмы не зависит от стоимости жилья. Это установлено в договоре.

Многие агентства скрывают свои комиссионные, а каждой из сторон (продавцу и покупателю) говорят, что работают почти бесплатно и стоимость своих услуг возьмут с другой стороны. Это приводит к тому, что договор с агентством, в котором четко не прописана стоимость услуг, дает возможность риелтору получить очень неплохое вознаграждение с обеих сторон.

Обратите внимание: если стоимость услуг агентства указана, большинство агентств не берет деньги с продавца, пока недвижимость не продана. С покупателями дело обстоит по-разному: некоторые риелторы берут деньги только при покупке жилья, некоторые — за предложение и показ нескольких объектов.

3. Договор должен содержать срок действия

В договоре с агентством обязательно должен быть указан срок, достаточный для продажи недвижимости, а также условия продления этого срока. Обычно на совершение типовой сделки требуется около 2-х месяцев.

4. В договоре должна быть оговорена стоимость недвижимости

При оформлении договора нужно обратить внимание на цену недвижимости. В документе должны быть ясно отражены две суммы: та, которую риелтор обязуется выплатить вам, и та, за которую он собирается продать квартиру.

Часто в договорах указывается только одна цена. Чем это грозит в будущем? Ваша квартира может выставляться по завышенной цене, из-за чего вы будете долго ее продавать или не продадите вовсе. Но когда срок договора закончится, вам придется снизить цену, поскольку продать квартиру за большую сумму не удалось, поэтому требуйте, чтобы в договоре была указана продажная цена квартиры, а заодно включите пункт о вашем праве отказаться от договора, если вы обнаружите, что риелтор превысил эту цену.

При подписании договора с риелтором, четко оговорите минимальную стоимость недвижимости, ниже которой вы не готовы продавать жилье.

Если срок договора на оказание услуг по продаже недвижимости прошел и у подписанного к нему доп.соглашению также срок действия истек, несет ли Заказчик ответственность по данному договору согласно п.2 ст.781, 783 ГК РФ?
Марина

Здравствуйте, Марина!

согласно ГК РФ

ГК РФ Статья 781. Оплата услуг
1. Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.
2. В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика , услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.
3. В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.

Статья 783. Правовое регулирование договора возмездного оказания услуг
Общие положения о подряде (статьи 702 - 729) и положения о бытовом подряде (статьи 730 - 739) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит статьям 779 - 782 настоящего Кодекса, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг.

Что касаеться сроков то согласно Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 <Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными>

В силу статьи 783 ГК РФ общие положения о подряде применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит статьям 779 - 782 ГК РФ, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг.
Из существа договора возмездного оказания услуг усматривается, что сроки оказания услуг не являются его невосполнимым условием: тот факт, что по конкретным срокам оказания услуг отсутствует прямо выраженное волеизъявление сторон, не является основанием для признания договора незаключенным, так как к соответствующим отношениям сторон могут быть применены общие положения ГК РФ о гражданско-правовых договорах и обязательствах (в частности, пункт 2 статьи 314 ГК РФ).В силу статьи 783 ГК РФ общие положения о подряде применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит статьям 779 - 782 ГК РФ, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг.
Из существа договора возмездного оказания услуг усматривается, что сроки оказания услуг не являются его невосполнимым условием: тот факт, что по конкретным срокам оказания услуг отсутствует прямо выраженное волеизъявление сторон, не является основанием для признания договора незаключенным, так как к соответствующим отношениям сторон могут быть применены общие положения ГК РФ о гражданско-правовых договорах и обязательствах (в частности, пункт 2 статьи 314 ГК РФ).

если вы желаете получить более полную консультацию Вы имеете право обратиться к любому юристу в чат.

Права и обязанности потребителя риэлторских услуг (клиента) регулируются общими положениями ГК РФ по обязательствам возмездного оказания услуг, обязательствам агентирования, комиссии и поручительства, а также договорами, заключенными между клиентом и риэлторской фирмой.

А. А. Батяев указывает, что договор на оказание риэлторских услуг регулируется положением гл. 39 ГК РФ… «данный товар является публичным и на него распространяет свое действие ст. 426 ГК РФ. Из содержания ст. 426 и 427 следует, что риэлторская фирма обязана оказывать свои услуги каждому, кто к ней обратится. Фирма не вправе оказывать предпочтение кому-либо». Основной контингент потребителей риэлторских услуг составляют физические лица, поэтому к клиенту - физическому лицу будут применяться правила Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (в редакции от 21 декабря 2004 года). Перечислим эти права:

Риэлторская фирма должна представить полную информацию о представляемых услугах. Когда клиент только обращается в риэлторскую фирму, не заключив с ней договор на оказание риэлторских услуг, то наиболее целесообразно разъяснить клиенту весь комплекс услуг, которые ему можно представить, исходя из требований клиента. При этом могут оговариваться примерные сроки выполнения услуг и их стоимость. Риэлторская фирма не сообщает клиенту всей информации относительно своих услуг. Делается это по той причине, что информация (например, о месте нахождения необходимой клиенту квартиры, ее стоимости и т. д.) может быть отнесена к коммерческой тайне данной риэлторской фирмы.

В том случае, когда потребитель риэлторских услуг готов воспользоваться услугами данной риэлторской фирмы, ему предоставляется информация об услугах договора оказания риэлторских услуг. Помимо договора на оказание риэлторских услуг, в зависимости от существа тех действий, которые необходимо совершить для клиента, может потребоваться заключение договора агентирования, комиссии, поручения.

В этих случаях риэлторская фирма должна проконсультировать клиента обо всех условиях указанных договоров. Но риэлтор не обязан этого делать, он лишь отвечает на вопросы, задаваемые его клиентом. Перед подписанием каких-либо договоров с риэлторской фирмой потребителю нужно тщательно изучить все предполагаемые условия. Важно обратить внимание на предмет услуг, которые должна представить риэлторская фирма. Если, например, клиенту нужно купить однокомнатную квартиру в центре города (желательно на каких-то конкретных улицах), расположенную на третьем этаже, то в договоре обязательно необходимо подробно описать все эти нюансы, в противном случае риэлтор будет считаться надлежаще исполнившим свои договорные обязательства, даже если не учтет пожелания своего клиента. А клиент будет обязан принять все исполненное по договору риэлтором и оплатить его услуги. Поэтому все «пожелания» клиента о месте расположения квартиры (или, например, куда должны выходить окна) должны остаться не устными пожеланиями, а быть записанными в договоре на оказание риэлторских услуг.

Клиенту следует поинтересоваться о таких немаловажных вопросах, как переход риска случайной гибели, ответственности сторон, права на удержание риэлтором всего, полученного им по сделке, заключенной в интересах клиента, обременении недвижимого имущества правами третьих лиц.

Риэлторская фирма должна предоставить и правовую информацию обо всех юридических действиях, которые необходимо совершить риэлтору для исполнения требований клиента. В ходе совершения сделок с недвижимым имуществом может потребоваться приватизация жилого помещения, приобретение права собственности на земельный участок, оформление наследства, регистрация сделки с недвижимостью, обращение в суд и предоставление интересов клиента в суде.

Требование о качестве услуг в каждом конкретном случае будут различными. Они напрямую зависят от тех условий, которые предусмотрены в договоре на оказание риэлторских услуг.

Если клиенту необходимо, например, совершить обмен квартирами, то будет считаться исполненным договор риэлтором, если передаст клиенту квартиры, проживание в которых возможно, исходя из санитарных требований. Это квартиры в домах, которые не находятся в аварийном состоянии и подключены в газо-, электро- и водоснабжению. В этих случаях, когда квартира в новостройке, это должен быть дом, сданный на обслуживание в ЖЭК. На практике довольно распространены случаи, когда покупателя вселяют в квартиру в новостройке, которая еще не сдана строительством, не принята на обслуживание в ЖЭК. Это грозит тем, что при наступлении отопительного сезона дом не будет отапливаться, в него не будут подавать газо- и энергоснабжение. Ответственности за все это никто не понесет. Пока стороны (строительная организация, собственник здания, покупатель, ЖЭК, риэлторская фирма) будут в суде выяснять, на ком лежит вина и кто понесет имущественную ответственность, вопросы коммунального обслуживания дома не будут разрешены.

«Строительный рынок вновь лихорадит: одно за другим следуют сообщения о митингах и голодовках несостоявшихся новоселов, оставшихся без денег и квартир, оплаченных на стадии котлована», пишет И. Невинная и Т. Ефременко. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», из выставленных на продажу в прошлом году новых домов 20% составляли еще даже не подготовленные для строительства площадки, а 55% - новостройки, основная масса квартир в которых раскупалась на ранних стадиях строительства.

Таким образом, российский строительный бизнес сегодня преимущественно ориентирован именно на привлечение средств дольщиков, большинство из которых граждане.

Такие способы, как использование собственных средств и привлечение банковских кредитов девелоперы практикуют в меньшем размере.

При выделении земельного участка под жилой микрорайон муниципалитет получал не только некоторую долю квартир, но и оговаривал с застройщиком «социальную составляющую» проекта строительства инженерных сетей, или строительство детского сада. Это естественно удорожало строительство и, в конечном счете, оплачивалось покупателями квартир.

Начальник управления по экономической безопасности Москвы А. Корсак считает, что до сих пор на рынке встречаются часто заведомо недобросовестные организации. Они предлагают потенциальным покупателям квартир чужие площадки и дома в качестве своих и собирают деньги. Другие фирмы, выиграв конкурс на строительство дома, привлекают соинвесторов, получают с них деньги, но строить не спешат. Приобретая все новые и новые площадки и выставляя будущую новостройку на продажу, эти компании аккумулируют огромные средства, «протрачивают» их, не тратясь на стройку, и зарабатывают именно на этом. Спустя какое-то время фирма может вернуть дольщикам уплаченные несколько лет назад суммы, но без процентов и штрафных санкций.

Если в договоре указано, что квартира должна быть расположена в определенном месте (на каких-то там конкретных улицах, определенных этажах), то договор будет считаться исполненным в соответствии с требованием о качестве, если соблюдены все дополнительные требования клиента и дом соответствует требованием, ранее указанным.

Если не соблюдено требование о качестве предоставленной услуги и недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружение неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли - продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Эти права предусмотрены ст. 475 ГК РФ.

Существенное нарушение требований качества товара будет проявляться как раз в том случае, если клиенту была передана квартира, не соответствующая требованиям, указанным в договоре на оказание риэлторских услуг. Клиент также вправе получить товар, свободный от прав третьих лиц. Согласно ст. 460 ГК РФ риэлторская фирма обязана передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли - продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Например, риэлтор покупает квартиру для своего клиента, в которой проживает гражданин (отказополучатель наследства). Риэлтор должен испросить согласия клиента на покупку такой квартиры. Если риэлтор этого не сделает, клиент вправе требовать от него возмещения части покупной цены, либо расторжения договора купли-продажи и договора на оказание риэлторских услуг, возмещения всех убытков.

При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно. Если третьи лицо по основанию, возникшему до исполнения договора купли - продажи, предъявит иск об изъятии товара, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя. Непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя. Продавец, привлеченный покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участия, лишается права доказывать неправильность ведения дела покупателем. Эти правила указаны в ст. 461 ГК РФ.

Среди обязанностей потребителя услуг риэлторской фирмы можно назвать, прежде всего, их обязанность оплатить услуги риэлторской фирме. В связи с оплатой услуг часто возникает вопрос об удержании риэлтором всего полученного по сделке с клиентом (на основании ст. ст. 359, 360 ГК РФ) и ответственности клиента за просрочку платежа или неоплату услуг риэлторской фирмы. Удержание выражается в том, что риэлтор, например, купивший по поручению клиента квартиру, удерживает ее и не передает клиенту, поскольку клиент не оплатил полностью услуги риэлторской фирмы. Далее риэлтор имеет право на продажу этой квартиры и удовлетворения из этой суммы своего вознаграждения. Указанные правила удержания действуют независимо от того, указаны они в договоре, или нет.

А вот если в договоре будет прямо предусмотрен запрет на удержание риэлтором, то правила ст. 359, 360 ГК РФ не будут применяться к правоотношениям сторон и соответственно риэлтор не сможет законно удерживать полученное им имущество клиента.

Помимо своевременной оплаты товара клиент должен соблюдать требование риэлтора о коммерческой тайне его фирмы (не сообщать третьим лицам сведения, которые риэлтор запретит сообщать). Несоблюдение коммерческой тайны риэлторской фирмы может повлечь за собой имущественную ответственность клиента. В договоре обязательно должно быть предусмотрено, какие сведения клиент не имеет право разглашать, и какая ответственность предусмотрена за их разглашение.

Часто риэлторская фирма предусматривает в договоре условие о том, что клиент не вправе обращаться к другим риэлторским фирмам за оказанием услуг, с которыми он обратился в данную риэлторскую фирму. За нарушение этого условия риэлторская фирма может взыскать с клиента стоимость услуги, которую она могли ему оказать. Это правило будет действовать в том случае, если оно предусмотрено договором.

Потребитель услуг риэлторской фирмы обязан также передать риэлтору имущество (например, квартиру для продажи), качества, оговоренного с риэлтором. Например, он должен предупредить риэлтора обо всех правах третьих лиц в отношении продаваемой квартиры, в том состоянии, которое указано в договоре.

При несоблюдении данного требования риэлтор вправе отказаться от исполнения договора риэлторских услуг и потребовать возмещения убытков с клиента. Но это должно быть обязательно предусмотрено договором на оказание риэлторских услуг (с подробным описанием того, в каком порядке будут определяться убытки риэлтора).

Батяев А.А. Справочник риэлтора. Ростов – на –Дону. «Феникс». 2006. С.54.

Невинная И., Ефременко Т. Квартирный обман// Российская газета. 27.10.05г. №241 (3910).

Договор - это средство регулирования деловых отношений и инструмент решения споров. В распоряжении редакции портала сайт оказалось несколько агентских договоров, которые используются в известных екатеринбургских агентствах. Документы проанализировали юристы и рассказали, каких пунктов в них явно не достает, а какие следует изменить в пользу клиента.

За 20 лет развития рынка недвижимости в Екатеринбурге появилось немало профессиональных и грамотных риэлторов. Однако любой рынок работает в рамках правового поля. Впрочем, в ряде случаев работа риэлтора выходит за рамки обязанностей, закрепленных агентским договором. К примеру, известны случаи, когда специалисты агентства помогали своему клиенту, когда продавец не спешил выезжать из проданной квартиры. Хотя условиями договора это не было оговорено.

Однако нередки случаи, когда возникают конфликтные ситуации. В подавляющем большинстве причина их возникновения кроется в лукавых формулировках договора. И в судебном разбирательстве, клиент, скорее всего, проиграет. Рассмотрим ситуации, когда «слабое звено» договора можно исправить в пользу клиента.

Перечень услуг агентства

Юристы рекомендуют клиентам агентств недвижимости настаивать, чтобы обязанности риэлтора, были подробно и максимально точно изложены в агентском договоре. Ниже приведены формулировки, которые могут быть истолкованы двояко, а также те пункты договоров, которые могут нанести ущерб интересам клиента. Все формулировки являются цитатами договоров, которые используются в работе агентствами недвижимости Екатеринбурга.

Спорные пункты:

1. «Осуществлять поиск и показ Объекта, отвечающего требованиям Клиента».

Как правило, в договорах не прописывается точное количество объектов, которые будут предложены клиенту за время действия договора. Конечно, не исключено, что покупателю понравится первая показанная квартира, и он ее купит. Впрочем, на городских форумах пользователи часто выражают недовольство работой риэлторов, которые, как им кажется, подбирают и проводят показ слишком малого количества объектов. Интересно, что в случае, если клиент самостоятельно найдет объект и приобретет его в период действия договора, то обязан будет выплатить риэлтору его комиссию. То же самое произойдет в случае досрочного расторжения договора по инициативе клиента.

Для сравнения, в агентских договорах московских риэлторских компаний аналогичный пункт звучит следующим образом: «Агентство обязуется обеспечить просмотр Заказчиком не менее __ квартир, отвечающих требованиям, указанным в п.1.2 Договора».

Эксперты рынка считают, что таким пунктом следует дополнить договоры уральских агентств недвижимости.

«Я считаю, что агентства должны писать, что при подборе должно быть показано не менее трех-пяти объектов в течение срока действия договора. В договоре нужно прописывать характеристики объекта, который вы хотите приобрести. Клиенту ведь могут предложить хоть 200 объектов, хоть весь прайс, но ни один из них не подойдет».

Для сужения выборки в Уральской палате недвижимости рекомендуется прописывать все технические особенности искомой квартиры: максимальна цена, район города, количество комнат, общая площадь квартиры, жилая площадь, площадь кухни, наличие балкона/лоджии, этаж, тип дома, наличие стационарного телефона и проч. Однако на практике описание иногда ограничивается только указанием максимальной стоимости искомого объекта, а все детали озвучиваются на словах. А значит, у исполнителя есть возможность подбирать объекты, соответствующие договору, но не удовлетворяющие интересам заказчика.

2. «Подготовить необходимые документы для надлежащего оформления сделки».

В данном пункте не раскрывается, кто именно - риэлтор или клиент - будет заниматься сбором справок. Под «подготовкой документов» в данном случае может подразумеваться, как получение всех необходимых документов для сделки за клиента, так и проверка наличия всех предоставленных клиентом справок и даже их укладка в папку в определенной последовательности для подачи документов на регистрацию. Юристы рекомендуют закрепить, кто будет заниматься сбором документом и отразить это в договоре.

3. «Содействие в организации взаиморасчётов между сторонами сделки» .

Возможно, риэлтор со стороны покупателя будет лоббировать идею использования банковской ячейки для взаиморасчетов или, как минимум, настаивать на использовании услуги банка для пересчета и проверки банкнот. Так или иначе, но роль риэлтора в процедуре взаиморасчетов не ясна. Будет ли агент по недвижимости пересчитывать сумму или проверять достоверность купюр самостоятельно, и является ли ошибка основанием для снижения размера его вознаграждения или даже основанием для расторжения договора? Эти вопросы остаются открытыми.

4. «Осуществлять комплекс маркетинговых мероприятий, связанных с поиском покупателя на Продаваемый объект и поиском Покупаемого объекта, в т.ч. разрабатывать и размещать рекламу (её виды и объем определяются Риэлтором самостоятельно)»

Реклама продаваемого объекта осуществляется за счет агента, и у него есть соблазн за нее не платить. Например, выставлять объявление только на бесплатных информационных ресурсах. У продавца не возникает сомнений относительно эффективности объявлений на этих сайтах, пока покупатели активно звонят и ходят на осмотр. Однако случается, что покупатели не интересуются объектом, продажа затягивается, а риэлтор отказывается размещать объявление на платных площадках. И тогда отсутствие изначальной договоренности о том, в каких источниках и в каком объеме появится реклама объекта, приведет к конфликту между клиентом и риэлтором.

Для сравнения, в Москве в агентских договорах указывается, на каких именно ресурсах будут размещены объявления и попадут ли они в топ лучших. Также заранее оговаривается количество баннеров и растяжек, которые будут размещены на улицах города.

5. «После подписания договора с покупателем осуществлять совместно с Клиентом поиск вариантов Покупаемого объекта» .

Данный пункт - это выдержка из договора на обмен квартиры (подразумевает продажу квартиры клиента и приобретение другой). В идеале две сделки по отчуждению и покупке должны проводиться с минимальным интервалом, желательно в один день. Однако в соответствии с приведенным выше пунктом, поиск объекта для покупки должен в день подписания договора купли-продажи только начинаться. Отметим, что в Екатеринбурге взаиморасчеты между сторонами происходят в момент подписания договора. Таким образом, клиент рискует остаться наедине с деньгами от продажи квартиры на несколько недель или даже месяцев. А учитывая темпы роста цен на жилье в Екатеринбурге, через несколько месяцев поиска может оказаться, что денег на покупку желаемого жилья уже не хватает.

Людмила Плотникова, юрист УПН:

«Бывают случаи, когда агентство должно продать и одновременно купить какой-то объект. Например, в 2011 году был случай, когда квартиру продали и ничего не купили до 2013 года. За это время цены взлетели, и купить сейчас за эту сумму уже ничего нельзя. Эта ситуация является вопиющим случаем - неисполнением обязательств агентством недвижимости. Как агентство выходило на сделку, понимая, что у него клиент остается с деньгами на руках? В таких случаях, при установлении вины агентства, выносится решение по возврату комиссии агентством в полном объеме».

Чтобы не остаться на долгий срок с наличными, следует зафиксировать в договоре срок, в течение которого должна быть совершена встречная сделка. Кроме того, может быть предусмотрена ответственность агента за обесценение вырученной от продажи суммы (например, выплата неустойки, которая равна ставке рефинансирования ЦБ).

Недостающие обязанности

В отдельную категорию можно отнести пункты, которых в агентских договорах нет. Все эти пункты связаны с проверкой истории квартиры. Риэлторы считают, что прописать в договоре комплекс мер для проверки юридической чистоты квартиры невозможно, поскольку термина «юридическая чистота» официально не существует. Конечно, агентство недвижимости - не Министерство внутренних дел. И агенты ограничены в возможностях получения информации. Однако ничто не мешает клиенту агентства недвижимости настаивать на включение в договор следующих обязанностей риэлтора:

1. Получение риэлтором информации об обременении объекта - запрос справки из ЕГРП;
2. Получение риэлтором информации о наличии задолженности на коммунальные услуги;
3. Получение риэлтором информации о зарегистрированных в квартире лицах - запрос информации в паспортном столе;
4. Проверка собственников квартиры, а также лиц, зарегистрированных в Квартире, на предмет учета в психоневрологическом или наркологическом диспансере.

Список неполный, и в каждом cлучае он может быть дополнен.

Отметим, что на словах обычно риэлторы обещают произвести эти действия, и многие на самом деле это делают, однако из-за большой ответственности исполнителя в большинстве агентских договорах эти пункты не зафиксированы.

Вознаграждение риэлтора

1. «Оплата вознаграждения Риэлтора производится путем __% предоплаты, либо после подписания настоящего договора, либо после подписания договора с покупателем Объекта. По соглашению сторон вознаграждение может выплачиваться в ином порядке ».

При покупке и подборе квартиры клиенту нужно быть готовым внести предоплату за услуги риэлтора. Таким образом, часть гонорара необходимо выплатить до совершения работы. Притом, если за срок действия договора клиент не успеет выбрать квартиру, то не факт, что агент вернет предоплату, так как услуга частично оказана, риэлтор потратил время и понес расходы. Поэтому клиенту рекомендуется прописать в договоре, что агент получит комиссию только после регистрации права собственности в управлении Росреестра. Или указать, в каких случаях предоплата возвращается.

2. «Клиент обязуется оплатить вознаграждение Риэлтора по настоящему договору в размере __ от стоимости жилья».

Как правило, комиссия агентства недвижимости в Екатеринбурге составляет 3-5% от стоимости объекта. Специалисты рекомендуют указывать в договоре размер вознаграждения в виде фиксированной суммы. В противном случае, риэлтор может быть заинтересован в предложении клиенту самых дорогостоящих объектов.

3. «В случае продажи Объекта по цене, превышающей сумму, указанную в п.1.1. договора, Риэлтор получает __% разницы»

Определение текущей рыночной стоимости объекта - это одна из обязанностей риэлтора. Оценка эта неофициальная, а, скорее, практическая. Считается, что риэлтор ее может дать, основываясь на собственном опыте и знании текущей рыночной ситуации. Если договор предполагает, что риэлтор получит процент от разницы между первоначальной ценой и ценой реализации, то у агента появляется соблазн изначально занизить стоимость квартиры. А уже потом, по договоренности с продавцом, поднять цену и забрать часть этой разницы себе.

4. «Риэлтор обязуется предоставить Клиенту возможность осмотреть не менее (рекомендуемое количество не менее 3-5 вариантов) __ вариантов, полностью соответствующих требованиям к Объекту. В случае отказа Клиента от всех предложенных вариантов, последний обязуется оплатить вознаграждение Риэлтора по настоящему договору в размере__ » .

Если клиенту все предложенные варианты не понравятся, а квартира выбрана и куплена не будет, то он все равно должен будет выплатить часть вознаграждения агентству недвижимости. В договоре на покупку мелким шрифтом указано, что рекомендуемый размер комиссии - 6-15 тыс. рублей. Отметим, что подобную практику дополнительных вознаграждений проводят не все агентства. При заключении договора можно прописать минимальный размер вознаграждения, либо обратиться в другую компанию, где платить за показ трех-пяти квартир платить не нужно.

5. «Клиент вносит частичный платеж за Объект в размере __ в момент подписания настоящего договора и дополнительный частичный платеж за Объект в размере не более __ по требованию Риэлтора, при внесении частичного платежа продавцам (правообладателям) Объекта или их представителям» .

При заключении договора владелец соглашается выставить на продажу свой объект по большей стоимости, чем он планировал. Разница между желаемой ценой и ценой реализации становится комиссией риэлтора. Когда покупатель находит подходящий объект, то риэлтор предлагает сразу же внести аванс, чтобы объект был снят с продажи и не предлагался другим лицам. Аванс передается на хранение в агентство недвижимости, которое представляет сторону продавца. Считается, что риэлторской компании передавать деньги на хранение до сделки надежнее, чем физическому лицу, которое может скрыться с полученными средствами в неизвестном направлении.

Впрочем, если перед выходом на сделку покупатель меняет решение о покупке, то вернуть аванс будет непросто. Дело в том, что услуга была частично оказана (объект снят с продажи, не велся поиск других покупателей, собраны необходимые справки), и клиент должен выплатить вознаграждение. Эта сумма берется из аванса.

Людмила Плотникова, юрист УПН:

«Предположим, я решила приобрести жилье и внесла аванс для приобретения квартиры. Агентство готовило для меня пакет документов для получения кредита на покупку этой квартиры, меня водили в банк, помогали составлять заявление. Мне банк одобрил кредит, продавцы готовы выходить на сделку, оформили все необходимые документы, агентство подготовило договор купли-продажи. Меня уведомляют о дате выхода на сделку. Но я в последний момент решила, что эта квартира мне не подходит. В этой ситуации применяются нормы Гражданского Кодекса, согласно которым, заказчик вправе отказаться от предоставления услуги, но работу, которую выполнило агентство, необходимо оплатить пропорционально объему выполненных работ».

Таким образом, риэлтор сможет доказать, что услуга, к примеру, была оказана на 85% и потребовать выплаты вознаграждения. Правда, не ясно, сможет ли специалист по недвижимости доказать в суде, что он правомерно удерживал аванс. Скорее всего, суд предложит риэлтору вернуть клиенту аванс. А чтобы риэлтору взыскать с бывшего клиента фактически понесенные убытки, придется выступить со встречным иском.

Срок действия договора

В договоре на оказание услуг обязательно должен быть указан срок его действия, а также условия продления этого срока и расторжения договора. Эксперты рекомендуют заключать договор не более чем на три месяца.

Людмила Плотникова, юрист УПН:

«Необходимо обращать внимание на срок действия договора. Заключать договор на шесть месяцев и более мы бы не рекомендовали. Достаточно трех - четырех месяцев. Если вас все устраивает: как агентство работает, какие действия совершают, какая реклама выходит, - то можно продлить договор, либо прекратить его в связи с истечением срока действия».

Расторжение договора

Агентские договоры на оказание услуг могут быть расторгнуты досрочно без штрафных санкций только в трех случаях:

1. Действие непреодолимой силы (форс-мажор);
2. Смерть собственника или утрата им дееспособности;
3. Акты органов государственной власти (местного самоуправления), исключающие возможность исполнения обязательств по договору.

В остальных случаях при одностороннем расторжении договора предусмотрены штрафные санкции. Как правило, размер штрафа равен сумме вознаграждения риэлтора. Впрочем, юристы уверены, что предусмотренные штрафные санкции не правомерны.

«У нас есть такое понятие как «отказ исполнения договора на оказание услуг». В соответствии с 32 статьей Закона «О защите прав потребителей», что заказчик услуги может в любое время отказаться от договора на оказание услуг и потребовать возврата денежных средств за вычетом фактически понесенных расходов. Однако в случае желания клиента расторгнуть договор, агентства недвижимости обычно применяют штрафные санкции за то, что договор расторгается в одностороннем порядке. Это неправильно. Если есть фактически понесенные расходы, подтвержденные платежными документами, то агентство имеет право вычитать. Если расходы не подтверждены платежными документами, то взыскивать с клиента какие-либо суммы неправомерно».

Клиент может настаивать, чтобы штрафные санкции за досрочное расторжение договора в одностороннем порядке были заменены на выплату фактически понесенных риэлтором расходов (которые, кстати, должны быть подтверждены платежными документами).

Ответственность по договору

Как утверждают юристы, в Екатеринбурге риэлторы несут ответственность перед клиентами только в трех случаях:

1. Отказа от выполнения обязательств по договору (карается выплатой штрафа);
2. Утери документов (риэлтор самостоятельно восстанавливает документы, штрафы не предусмотрены).
3. Продажа объекта третьим лицам (возврат покупателю переданных средств на покупку объекта и выплата неустойки в размере ставки рефинансирования ЦБ).

Если клиент не сможет зарегистрировать право собственности на квартиру, которая была выбрана с помощью риэлтора, или возникнут другие сложности с объектом, в соответствии с договором клиенту спросить с агента по недвижимости будет нечего. Однако Гражданский кодекс предусматривает ответственность исполнителя за некачественно оказанную услугу. А так как результат услуги риэлтора - это приобретение клиентом квартиры, а клиент остался без купленного жилья, то считается, что услуга оказана не была.

Марина Тимошенкова, сопредседатель СРОО «Общество защиты прав потребителей Свердловской области»:

««Покупатель обратился в агентство недвижимости, агент подобрал ему квартиру. После заключения договора купли-продажи оказалось, что данная квартира находится в залоге у банка. Проблема в том, что агентство недвижимости не несет ответственности за недвижимость, которую предлагает своему клиенту, и сразу с себя всю ответственность снимает. Но Гражданским кодексом предусмотрено, что по договору купли-продажи квартира не должна быть обременена, не должна находиться в аресте, то есть должна быть свободной от прав третьих лиц. Каким образом агентство проверяло документы - история умалчивает. Покупатель хоть и добросовестный, но он обязан эту недвижимость вернуть. В том случае, убытки взыскали с агентства с недвижимости, клиенту вернули уплаченное вознаграждение риэлтору».

***

Даже если риэлтор имеет безупречную репутацию и рекомендован всеми друзьями и знакомыми, договор на оказание услуг, где соблюден баланс интересов обеих сторон, стоит прописать как можно тщательнее. Это поможет не только сохранить деловые отношения с риэлтором, но и не разрушить дружеские.